여의도 한양·시범·광장 어디가 빠를까? 여의도 재건축 단지별 속도 비교 가이드(분담금 산정방법)

여의도 재건축 아파트의 강자라고 할수 있는 광장아파트 38-1번지 정비계획이 확정 되었다. 이소식은 여의도 전체 아파트시장을 뒤흔들고 있다. 광장아파트 단지비교,분담금 산정 알아보자.

미래의아파트

🏙️ 여의도 광장아파트(38-1) 재건축 핵심 요약

그동안 '통합 재건축'을 주장하던 1·2동과 '분리 재건축'을 원하는 3~11동 사이의 갈등으로 가로막혀 있던 사업이 드디어 물꼬를 텄습니다.

위치: 서울시 영등포구 여의도동 38-1 (3~11동 부지)
규모: 최고 52층, 총 414가구 (기존 576가구 중 해당 부지 분량)
특징: 일반상업지역으로 용도지역 상향을 통해 고층 개발이 가능해졌으며, 여의도역(5·9호선) 초역세권이라는 압도적 입지를 자랑합니다.
의의: 소송전 끝에 '분리 재건축'이 확정된 후 얻어낸 결과로, 여의도 내 노후 단지 중 사업 속도가 한층 빨라질 전망입니다.
재건축절차

여의도는 현재 '누가 먼저 깃발을 꽂느냐'는 속도전이 한창입니다. 주요 단지들의 현황을 비교해 보세요.

단지명	층수 계획	진행 단계 (2026년 상반기 기준)	특징
한양	최고 56층	가장 빠름 (시공사 선정 완료)	현대건설 '디에이치' 확정, 여의도 1호 재건축 유력
공작	최고 49층	시공사 선정 및 사업시행인가 단계	대우건설 '써밋' 확정, 상업지역으로 빠른 속도
시범	최고 65층	정비구역 지정 완료 및 건축심의 준비	여의도 최대 규모이자 랜드마크, 데이케어센터 기여 문제 조율 중
광장(38-1)	최고 52층	정비계획 확정 (본격 궤도 진입)	분리 재건축 확정으로 불확실성 해소, 추격 속도 빠름

재건축 투자나 실거주를 고려할 때 가장 중요한 것이 '추정 분담금'입니다. 보통 다음과 같은 공식을 따릅니다.

분담금 = [조합원 분양가] - [권리가액]
권리가액 = 감정평가액 × 비례율

감정평가액: 내 아파트의 현재 가치를 돈으로 환산한 금액입니다. (대지 지분이 클수록 유리)
비례율: 사업 완료 후 총 수입에서 총 비용을 뺀 금액을 종전 자산가치로 나눈 비율입니다. 100%가 넘으면 사업성이 좋다고 봅니다.
여의도의 변수: 여의도는 '용도지역 상향(종상향)'이 핵심입니다. 땅의 가치가 올라가면 일반 분양 수익이 늘어나 조합원의 분담금이 줄어드는 효과가 있습니다. 다만, 공공기여(기부채납) 비율이 높으면 예상보다 분담금이 늘어날 수 있습니다.